보존등기의 개념 및 중요성 ,절차
보존등기란 무엇인가?
✅ **보존등기(保存登記, Preservation Registration)**란,
👉 신축 건물(건축물)이 처음으로 등기부에 등재되는 등기를 의미합니다.
👉 즉, 법적으로 ‘이 건물이 존재한다’는 사실을 처음으로 공시하는 절차입니다.
👉 보존등기가 완료되어야만 소유권이 확정되며, 이후 매매·근저당 설정(대출)·상속 등의 법적 절차가 가능해집니다.
1. 보존등기의 핵심 개념
✅ 보존등기의 의미
- 보존등기는 건물(또는 부동산)에 대해 최초로 소유권을 인정하는 등기입니다.
- 건축물이 신축되었을 때, 해당 건물의 최초 소유자(조합, 시행사, 개인 등)가 법적으로 소유권을 증명하기 위해 반드시 필요한 절차입니다.
✅ 보존등기 절차가 필요한 이유
- 건축물이 완공되었더라도, 등기부등본에 등록되지 않으면 법적으로 인정받을 수 없음.
- 보존등기가 완료되어야 소유권을 공식적으로 인정받고, 이후 소유권 이전·대출·매매 등이 가능.
✅ 토지 등기와 차이점
- "보존등기"는 건물에 대한 최초 등기를 의미함.
- 토지는 원래 등기부가 존재하지만, 건물은 신축되기 전까지 등기부가 없음.
- 신축 건물은 건축물대장이 먼저 만들어지고, 이후 보존등기 절차를 거쳐 등기부등본이 생성됨.
2. 보존등기 절차(어떻게 진행되나?)
📌 ① 사용승인(준공검사) → 건축물대장 등재
- 건물이 완공되면 구청(시청)에서 사용승인(준공검사) 절차를 거쳐 건축물대장이 만들어짐.
- 건축물대장이 있어야 보존등기 신청이 가능.
📌 ② 보존등기 신청(등기소 제출)
- 시행사, 조합, 건물주(소유권자)가 법원 등기소에 보존등기 신청을 함.
- 제출서류: 사용승인서, 건축물대장, 토지대장, 등기신청서 등
📌 ③ 법원 등기소 심사 후 보존등기 완료
- 등기소에서 심사 후 문제가 없으면 등기부등본이 생성되고, 최초 소유자 명의로 보존등기 완료됨.
- 이후 소유권 이전 등기(매매, 상속 등)가 가능해짐.
3. 보존등기가 중요한 이유(보존등기가 없으면 생기는 문제)
✅ 보존등기가 되어야 가능한 것들
1️⃣ 소유권 법적 보호: 소유권이 법적으로 인정됨.
2️⃣ 대출(근저당 설정 가능): 보존등기가 없으면 은행 대출 불가능.
3️⃣ 매매·전세 계약 가능: 등기가 없으면 소유권 증명이 어려워 거래 불가능.
4️⃣ 상속 및 증여 가능: 보존등기가 없으면 상속·증여 절차가 복잡해짐.
❌ 보존등기가 없으면 생기는 문제
- 대출 불가능 → 주택담보대출 실행 불가
- 매매·임대 불가능 → 등기부가 없어 소유권 증명 어려움
- 세금 문제 → 취득세·재산세 신고 불가능
📌 즉, 보존등기가 되지 않으면 "법적으로 소유권을 증명할 수 없고, 거래·대출 등 모든 절차가 막힘!" 🚨
4. 보존등기가 필요한 경우(누가 보존등기를 해야 하나?)
✅ ① 신축 건물(아파트, 오피스텔, 상가, 주택 등)
- 신축 건물은 보존등기를 해야 소유권이 발생.
✅ ② 재건축·재개발 후 새로 건물이 생긴 경우
- 조합원 또는 시행사가 보존등기 후 조합원들에게 소유권을 이전해야 함.
✅ ③ 경매로 매입한 무등기 건물(등기부가 없는 건물)
- 법적 절차를 거쳐 보존등기를 해야 소유권을 가질 수 있음.
5. 결론: 보존등기란? (한 문장 요약)
"보존등기란, 신축 건물이 처음으로 등기부에 등재되는 절차이며, 법적으로 소유권을 인정받기 위해 반드시 필요한 등기 절차이다." ✅
📌 보존등기가 있어야 매매, 대출, 소유권 이전 등 모든 법적 행위가 가능! 🚀