보존등기지연 계약서 면책조항

오피스텔을 신축 분양받은 후 사용승인(준공)이 났음에도 보존등기가 60일 넘게 지연되는 상황이라면, 여러 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다. 특히, 보존등기 지연으로 인해 입주가 지연되거나 대출을 받지 못하여 경제적 손실(이자, 관리비 등)이 발생하는 경우, 계약상 면책조항이 있다 하더라도 보호받을 수 있는지가 핵심입니다.

 

 1. 보존등기 지연과 조합(시공사)의 책임

1) 보존등기 의무 및 법적 근거
오피스텔과 같은 집합건물(공동주택 포함)은 원칙적으로 사용승인(준공)이 나면 소유권 보존등기를 신속히 해야 합니다.

• 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 제1항에 따라 최초 소유자는 건물에 대한 보존등기를 신청해야 할 의무가 있습니다.
• 보존등기가 이루어져야 개별 소유자가 자신의 명의로 이전등기를 할 수 있고, 이를 통해 담보대출 등 금융권 이용이 가능해집니다.
• 따라서 시공사나 조합이 정당한 이유 없이 보존등기를 지연하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

2) 보존등기 지연이 조합(시공사)의 귀책사유에 해당하는 경우

• 시공사나 조합이 관리 소홀, 내부 문제, 금융기관과의 문제 등으로 보존등기를 제때 하지 못한 경우, 이는 **계약상의 채무불이행(이행지체) 또는 불법행위(과실)**로 볼 수 있습니다.
• 대법원 판례에 따르면 **"채무자의 책임 있는 사유로 인해 채무이행이 지연되면 손해배상 의무가 발생한다"**는 것이 원칙입니다(대법원 2004다59113 판결 등).

 

 2. 계약서의 '이의제기 금지 조항'의 효력

1) 무효 가능성

• 계약서에 **"보존등기가 지연되어 대출을 받지 못하더라도 이의를 제기할 수 없다"**는 조항이 있다면, 이는 공정거래법 및 민법상 불공정 계약조항에 해당할 가능성이 높습니다.
• **「약관의 규제에 관한 법률」 제6조(부당하게 고객에게 불리한 약관조항의 무효)**에 따르면,
  • 사업자가 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효입니다.
  • 특히, 계약의 본질적 내용(소유권 취득, 대출 가능성 등)을 침해하는 조항은 효력이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

2) 대법원 판례의 입장

• 대법원은 **"고객이 정상적으로 재산권을 행사할 수 없게 만드는 계약조항은 공정성을 결여하여 무효"**라는 입장을 유지해왔습니다(대법원 2015다207312 판결 등).
• 즉, 분양계약에서 사업자가 보존등기 지연으로 인한 불이익을 모두 면책받도록 하는 조항은 무효가 될 가능성이 큽니다.

 

 3. 손해배상 및 대응 방법

1) 손해배상 청구 가능성

• 계약상 면책조항이 있다 하더라도, 조합의 귀책사유로 보존등기가 지연된 경우라면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• **민법 제390조(채무불이행에 의한 손해배상)**에 따라,
  • 보존등기가 지연됨으로 인해 대출이 불가능하여 발생한 추가 이자, 임시 거주비용, 관리비 등을 손해배상 청구할 수 있습니다.

2) 법적 조치 (내용증명 및 소송 가능성)

• 먼저 조합에 내용증명을 보내어 보존등기 지연에 대한 책임을 명확히 하고 손해배상을 요구해야 합니다.
• 만약 조합이 이를 거부하거나 미온적으로 대응하면, 손해배상 청구소송을 제기하는 것도 고려해야 합니다.
• 분양계약 관련 분쟁은 소비자분쟁조정위원회(https://www.kca.go.kr)에서 조정도 가능하므로 이를 활용할 수도 있습니다.

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✅ 결론

1. 조합이 정당한 사유 없이 보존등기를 지연하는 것은 채무불이행(이행지체)에 해당할 수 있습니다.
2. 계약서에 "보존등기 지연에 대해 이의제기할 수 없다"는 조항이 있더라도, 이는 불공정 조항으로 무효가 될 가능성이 큽니다.
3. 대출 지연으로 발생한 이자, 관리비, 거주비 등의 손해는 배상 청구가 가능합니다.
4. 내용증명을 통한 공식적 문제 제기 후, 필요하면 법적 대응(소송 등)을 고려할 수 있습니다.