전세 사기 예방법과 대응 방법

전세 사기는 최근 점점 더 증가하고 있으며, 한순간의 실수로 전 재산을 날릴 수도 있는 위험한 범죄 입니다.
특히, 전세 계약을 할 때 기본적인 확인 절차만 잘 지켜도 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

오늘은 전세 사기를 피하는 방법, 사기를 당했을 때 대응하는 방법, 피해 복구를 위한 절차 등을 자세히 알려드리겠습니다.

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1. 전세 사기의 주요 유형

전세 사기를 예방하려면 어떤 방식으로 사기가 이루어지는지 먼저 알아야 합니다.
다음은 대표적인 전세 사기 유형입니다.

🔹 (1) "깡통 전세" 사기

✅ 설명: 집값(매매가)보다 전세 보증금이 더 높은 경우, 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 잠적하는 방식
✅ 사기 방식

• 집주인이 담보 대출을 많이 받아 집값이 낮아진 상태에서 세입자를 모집
• 이후 집값이 떨어지면서 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황 발생

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🔹 (2) "이중 계약" 사기

✅ 설명: 집주인이 같은 집을 여러 명에게 전세계약을 하거나, 전세 계약 후 집을 매매하여 다른 사람에게 소유권을 넘기는 방식
✅ 사기 방식

• 같은 집을 여러 명과 전세계약 후, 보증금을 받아 챙긴 후 잠적
• 전세 계약 직후 집을 팔아버리고, 새 집주인이 기존 계약을 인정하지 않는 경우

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🔹 (3) "불법 대리인 사기"

✅ 설명: 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세계약을 체결하는 방식
✅ 사기 방식

• 건물의 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 계약
• 위조된 위임장 을 사용하여 세입자를 속임

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2. 전세 사기 예방 방법 (계약 전 필수 체크 사항)

전세 계약 전, 반드시 아래 사항을 확인하면 전세 사기를 피할 가능성이 매우 높아집니다.

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🔹 (1) 등기부등본 확인 (가장 중요!)

✅ 계약 전에 반드시 집주인의 등기부등본을 확인하세요!
📌 등기부등본 보는 법
1️⃣ 📄 대법원 인터넷 등기소에서 발급 가능
2️⃣ 소유주 확인 → 계약하려는 사람이 실제 집주인인지 확인
3️⃣ 근저당(대출) 여부 확인 → 근저당 설정된 금액이 많다면 ‘깡통 전세’ 가능성 높음
4️⃣ 압류, 가압류, 경매 기록 확인 → 이런 기록이 있으면 위험한 계약!

✅ 등기부등본 확인 시 위험 신호

• 근저당이 많은 경우: 전세금을 돌려받기 어려울 가능성이 큼
• 소유주와 계약자가 다를 경우: 대리 계약 여부를 의심해야 함
• 최근 소유권이 여러 번 변경된 경우: 전세 사기 가능성 있음

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🔹 (2) 전세가율 확인 (깡통 전세 방지)

✅ 전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100
📌 전세가율 80% 이상이면 위험!

• 예를 들어, 매매가 3억 원짜리 아파트인데 전세가가 2억 7천만 원이면 전세가율이 90% → 위험 신호 🚨
• 전세가율 60% 이하가 안전한 수준

✅ 전세가율 확인 방법
1️⃣ KB부동산, 국토교통부 실거래가 사이트에서 매매가 확인
2️⃣ 주변 시세와 비교하여 전세가가 지나치게 높으면 의심

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🔹 (3) 집주인 신용 상태 확인 (전세보증보험 가입 가능 여부 체크)

✅ 집주인의 금융 상태가 좋지 않다면, 전세금을 떼일 가능성이 큼
📌 전세보증보험(주택도시보증공사, SGI서울보증) 가입 가능 여부 확인

• 집주인이 전세보증보험 가입이 불가능하다면 위험 신호!
• 전세보증보험에 가입하면, 전세금을 돌려받을 수 있는 안전장치가 됨

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🔹 (4) 확정일자 & 전입신고 필수!

✅ 전세계약 후 가장 먼저 해야 할 일!
📌 확정일자를 받아야 법적으로 보호받을 수 있음
1️⃣ 계약 후 즉시 주민센터에서 전입신고 및 확정일자 받기
2️⃣ 전입신고를 늦게 하면, 후순위로 밀려 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있음

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3. 전세 사기를 당했을 때 대응 방법

만약 전세 사기를 당했다면 즉시 법적 대응을 해야 합니다.
전세 사기는 빠르게 대처해야 피해를 최소화할 수 있습니다.

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🔹 (1) 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우

✅ 전세금 반환 소송 & 경매 신청
📌 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 법적으로 대응 가능!
1️⃣ 내용증명 발송 → “전세금 반환을 요청합니다”라는 내용으로 집주인에게 공식 요청
2️⃣ 전세금반환소송 제기 (법원 민사소송)
3️⃣ 경매 신청 → 집을 강제로 매각하여 보증금 회수

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🔹 (2) 집주인이 사기 행위를 했을 경우 (형사 고소 가능!)

✅ 전세 사기죄로 형사 고소
📌 사기의 고의성이 있으면 형사처벌 가능!

• 집을 여러 명에게 전세계약한 경우 → 사기죄 성립 가능
• 계약 후 소유권을 이전하여 보증금을 떼먹으려 한 경우 → 특정경제범죄가중처벌법 적용 가능

👉 경찰서나 검찰에 ‘사기죄’로 고소 가능

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🔹 (3) 전세보증보험을 가입한 경우 → 보험금 청구!

✅ 전세보증보험에 가입했다면, 보험사에 전세금 반환 청구 가능!
📌 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 전세금을 대신 반환해 줌

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4. 결론 – 전세 사기는 예방이 최선!

✔️ 전세 계약 전, 등기부등본 & 전세가율 확인 필수!
✔️ 확정일자 + 전입신고 반드시 하기!
✔️ 전세보증보험 가입하면 안전성이 높아짐!
✔️ 전세 사기를 당했다면 즉시 내용증명 발송 & 법적 대응!

📌 전세 계약을 앞두고 있다면, 반드시 사전 점검을 철저히 하세요!
📌 이미 피해를 입었다면, 변호사 상담 후 즉시 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.