보존등기 지연사유 및 대처방법

 

보존등기가 지연되는 원인은 여러 가지가 있으며, 이는 크게 법적·행정적 사유, 사업 주체(시행사·조합·건설사) 측 문제, 계약 및 이해관계 문제 등으로 나눌 수 있습니다.

 

아래에서 보존등기가 지연되는 주요 사유를 분석하겠습니다.

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1. 법적·행정적 사유(관공서 및 제도적 문제)

✅ ① 건축허가 또는 사용승인 문제

• 사용승인(준공검사)이 나지 않은 경우 → 보존등기는 사용승인 후 가능
• 사용승인은 받았지만, 관련 서류 미비로 등기신청이 불가능한 경우
• 국토교통부, 지자체(구청·시청)의 행정처리 지연

✅ ② 등기청(법원 등기소)의 등기 신청 심사 지연

• 법원 등기소의 업무 과부하로 심사가 지연되는 경우
• 등기 관련 서류 보완 요구로 절차가 늦어지는 경우

✅ ③ 토지 관련 법적 문제(소유권, 지분 문제 등)

• 오피스텔 건물이 세워진 토지의 소유권 문제가 해결되지 않은 경우
• 공유지분이 얽혀 있어 보존등기 신청이 지연되는 경우
• 토지에 대한 압류·가처분·가등기 등 법적 분쟁이 있는 경우

✅ ④ 건물대장 미등재(또는 착오 등록) 문제

• 보존등기는 건축물대장이 정상적으로 등재된 후 진행 가능
• 대장 미등재 또는 착오 등록으로 인해 보존등기 신청이 불가능한 경우

✅ ⑤ 조세 및 부담금 미납(취득세, 재산세, 개발부담금 등)

• 조합 또는 시행사가 세금(취득세, 재산세, 개발부담금 등)을 체납하면 보존등기 신청이 불가능
• 세금 미납으로 인해 관할 등기소에서 등기신청 접수를 거부하는 경우

✅ ⑥ 개발행위 허가(도시계획 관련 문제) 미이행

• 개발행위허가 조건(도로·녹지 기부채납 등)이 해결되지 않으면 등기 불가능
• 지자체가 택지개발, 도시개발구역으로 지정한 지역의 경우, 승인 절차가 복잡하여 지연될 수 있음

✅ ⑦ 근저당권 및 채권 관련 법적 문제(채권자 저당권 설정 요구 등)

• 건물 준공 후, 금융기관(시행사 대출을 제공한 은행 등)이 근저당권 설정을 요구하여 보존등기 절차가 지연되는 경우
• 기존 채권자가 보존등기 이전에 대출 상환을 요구하면서 분쟁이 발생하는 경우

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2. 시행사·조합·건설사의 내부 문제

✅ ① 조합 내부 분쟁 및 행정 절차 지연(재건축·재개발 조합인 경우)

• 조합원 간의 의견 대립으로 인해 총회 결의가 지연되거나 무효가 되는 경우
• 조합 내부 행정처리 미비로 인해 등기 절차가 진행되지 않는 경우

✅ ② 시행사(시공사) 자금 문제(부도·파산 등)

• 시행사 또는 시공사가 재정적으로 불안정하여 등기 관련 비용을 미납한 경우
• 시행사가 부도가 나면서 법적 절차가 복잡해지는 경우(법정관리, 경매 등)

✅ ③ 분양대금 미납 문제(미납 세대 다수 존재)

• 조합 또는 시행사가 분양대금을 완납하지 않은 세대가 많아 자금 부족으로 보존등기를 지연하는 경우
• 중도금 대출이 실행되지 않거나 연체되어 등기 절차가 보류되는 경우

✅ ④ 건설사(시공사)와 시행사(조합) 간 법적 분쟁

• 건설사와 시행사 간 공사비 정산 문제로 소송이 진행 중인 경우
• 시공사가 준공 후 대금 미지급 등을 이유로 보존등기 서류 제출을 거부하는 경우

✅ ⑤ 시공사·시행사의 고의적인 등기 지연

• 전매 제한 등을 이유로 시행사가 고의적으로 등기를 지연하는 경우
• 입주자의 추가 비용 부담(이자, 관리비 등)을 노리고 지연시키는 경우

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3. 계약 및 이해관계 문제(입주자, 시행사, 채권자 간 분쟁)

✅ ① 시행사·조합이 보존등기 의무를 다하지 않는 경우

• 시행사·조합이 보존등기 완료 의무를 계약서에서 명확히 규정하지 않아 책임을 회피하는 경우
• 시행사 또는 조합이 계약상 의무를 위반하고도 적극적으로 해결하지 않는 경우

✅ ② 분양계약 내용에 따른 이견(입주자와 시행사 간 갈등)

• 분양 계약서에서 보존등기 일정이 명확하지 않은 경우, 입주자가 시행사에 책임을 묻기 어려움
• 입주자들이 시행사에 계약 해지 또는 손해배상을 요구하면서 법적 다툼이 발생하는 경우

✅ ③ 선분양 및 후분양 방식에 따른 차이

• 선분양 방식: 보존등기 신청 전 대금 완납이 필요하여, 입주자들의 잔금 납부가 늦어지면 보존등기가 지연됨
• 후분양 방식: 사용승인 후에도 시행사가 내부 문제로 인해 보존등기 신청을 지연하는 경우

✅ ④ 임대 후 분양 방식의 경우(보증금 반환 문제 등)

• 임대 후 분양 방식에서는 기존 임차인 보증금 문제가 해결되지 않으면 보존등기 신청이 지연될 수 있음

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4. 결론 및 대응 방안

✅ 보존등기가 지연되는 주요 원인:

1. 법적·행정적 사유 (사용승인 문제, 세금 체납, 근저당 설정 문제 등)
2. 시행사·조합·건설사의 내부 문제 (재정 악화, 법적 분쟁, 내부 갈등 등)
3. 계약 및 이해관계 문제 (분양 계약 해석 차이, 입주자 분쟁 등)

✅ 보존등기 지연 시 취할 수 있는 조치:

1. 조합 또는 시행사에 내용증명 발송(보존등기 조속 진행 요청)
2. 행정기관(구청·시청 등)에 민원 제기(사용승인 문제, 조세 체납 문제 등 조사 요청)
3. 소송 제기(손해배상 청구 또는 계약 해지 및 반환 청구)
4. 필요 시 가압류 신청(채권 보호 목적)
5. 입주자 단체(대표 회의) 구성 후 집단 대응

📌 보존등기 지연 원인을 먼저 확인한 후, 원인에 따라 법적 대응을 선택하는 것이 중요합니다.